Wenn Sie sich für die Besichtigung eines Objekts entschieden haben, der Makler den Termin bestätigt hat und dann auch tatsächlich der Eigentümer mit dem Schlüssel erscheint, können Sie sich schon mal freuen!

Die Besichtigung von Wohnungen und Appartments lasse ich einfach mal außen vor. Sie unterscheidet sich nicht so wahnsinnig von einer Wohnungsbesichtigung in anderen Ländern. Fragen Sie im Zweifel nach der Nutzungsart der anderen Wohnungen im Haus (Eigennutzung oder Ferienvermietung, wobei die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf den Balearen generell nicht erlaubt ist) und suchen Sie sich ein Objekt, das hauptsächlich entsprechend Ihren Nutzungsabsichten genutzt wird. Falls Sie nicht nur in den Sommermonaten anwesend sein wollen, achten Sie auf eine Heizung!

Finca oder Dorfhaus?

Generell muss man sich entscheiden, ob man lieber ein freistehendes Objekt, oftmals als Finca oder Casita bezeichnet, oder ein Haus in einer Gemeinde sucht. Es gibt zwar vereinzelt, insbesondere in Meeresnähe, auch freistehende Häuser innerorts, aber die Regel sind aneinandergereihte Dorfhäuser. Oftmals teilen sich Dorfhäuser, auch wenn Sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten gebaut wurden, die Seitenwände.

Fincas und Casitas

Je näher eine Finca zu einer Ortschaft liegt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie an die öffentliche Stromver- und Wasserver- und -entsorgung angeschlossen ist. Strom und Wasser gibt es zwar auch auf anderen Wegen, aber da gibt es erhebliche Fallstricke.

Photovoltaikanlagen bieten sich im sonnigen Spanien insbesondere vor dem Hintergrund besserer Batteriespeicher zweifelsohne an, allerdings werden sie dank einer höchst umstrittenen Steuer seit einiger Zeit besteuert (ab 10 qm). Aber auch ohne diese Steuer ist die Anschaffung und der Betrieb einer Photovoltaikanlage mit nicht unerheblichen Kosten und Problemen behaftet. Falls das Objekt Ihrer Begierde also eine Solarstromanlage hat, fragen Sie nach dem Alter (Panele und Batterien), nach etwaigen Wartungsverträgen und deren Kosten, dem Installateur, nach aufgetretenen Problemen und nach der Betriebsbereitschaft. Im Normalfall gibt es in solchen Fällen auch einen Notfallgenerator. Auch dort sollten Sie gezielt nachhaken. Lassen Sie sich alle Angaben durch Dokumentkopien bestätigen.

Neben der – bei Fincas seltenen – öffentlichen Wasserver- und entsorgung gibt es oftmals Regenwasserzisternen und Sickergruben. Sickergruben sind zwar eigentlich – insbesondere innerhalb von Gemeinden – nicht mehr zulässig, allerdings gab es umfangreiche Ausnahmegenehmigungen. Theoretisch sollte es heutzutage nur noch dichte Auffangbecken geben, welche dann regelmäßig durch Fachbetriebe geleert werden müssen. Fragen Sie nach den Details! Sollte die Finca tatsächlich an Frisch- und Abwasser angeschlossen sein, lassen Sie sich bestätigen, dass das gesamte Abwasser in die Kanalisation geleitet wird. Aus Gründen der Bequemlichkeit oder auch der Kosten wurden nämlich oftmals beim Anschluss an die Kanalisation nur die Toiletten angeschlossen, während alles andere Abwasser (Duschen / Wannen / Waschmaschine etc.) weiterhin in die Sickergrube geleitet wird.

Regenwasserzisternen sind nicht nur eine traditionelle, sondern auch eine durchaus umweltfreundliche Variante der Frischwasserversorgung. Dank moderner Hauswasserwerke und entsprechender Filtersysteme stehen sie in der Qualität durchaus auf einer Ebene mit der öffentlichen Frischwasserversorung. Allerdings sorgt der Einheimische durch ein einfaches System auch dafür, dass möglichst wenig Dreck in die Zisterne gelangt: Das Regenwasser wird über eine mechanische Weiche geführt, welche nach Zeiten längerer Trockenheit den ersten Regenguss mit all den Ablagerungen und dem Dreck nicht in die Zisterne gelangen lässt. Erst nach dem ersten Regenguss wird die Weiche per Hand umgestellt, so dass nur sauberes Wasser in die Zisterne gelangt. Falls Sie nicht dauerhaft auf der Insel wohnen, empfiehlt es sich, hier entsprechende Filter zu verbauen, die diese Aufgabe übernehmen.

Darüber hinaus sind die Zisternen oftmals so alt wie das Gebäude und nicht so dicht wie sie eigentlich sein sollten. Das Abdichten mit Dichtschlämme ist keine große Sache und kann von einem lokalen Handwerker in wenigen Stunden erledigt werden; allerdings müssen Sie die Zisterne vorher vollständig entleeren.

Dorfhäuser

Während die Stromversorgung in den Dörfern praktisch überall gewähleistet ist (auch wenn sie immer mal wieder kurzzeitig ausfällt), sieht das beim Wasser schon anders aus. Insbesondere ältere Häuser haben oftmals weder Frisch- noch Abwasser und Ver- und Entsorgen ebenso wie Fincas über Zisternen und Sickergruben. Oder das Haus hat Frischwasser, ist aber nicht an die Kanalisation angeschlossen. Auch die Variante, dass nur die Toilettenbecken an die Kanalisation angeschlossen sind, trifft man häufig an. Fragen Sie diese Punkte unbedingt ab! Und fragen Sie auch bei Häusern, die vollständig an die Kanalisation angeschlossen sind, unbedingt nach der alten Sickergrube! Wo liegt sie? Wurde sie einfach nur versiegelt oder wurde vorher noch Bauschutt darin entsorgt – was in den meisten Fällen so sein wird und eine andere Nutzung praktisch unmöglich  macht?!

Mauern und Feuchtigkeit

Der Großteil der älteren Häuser auf Mallorca ist aus Kalksandstein, dem Maraisse gebaut. Je nach Aufgabe der Wand wurde er sehr dünn (5-6 cm) oder sehr dick (24 cm, 40 cm und mehr) verbaut. Praktisch kein altes Haus auf der Insel verfügt über eine Wanne oder eine horizontale und vertikale Abdichtung von Fundament und Grundmauern. Und da Maraisse über Kapilare hervorragend Wasser zieht, sind die Grundmauern der Häuser praktisch immer feucht bis nass. Zu erkennen ist das auch für den Laien an Rissen, Abplatzungen und Salzausblühungen an den Innenwänden. Das ist zwar nicht schön, aber üblich und auch ein bisschen ehrlich.

Seien Sie sehr skeptisch, wenn Sie in ein frisch renoviertes  Haus kommen! Fragen Sie nach feuchten Wänden und lassen Sie sich bestätigen, dass und wann eine Horizontalsperre (chemisch oder mechanisch) eingebracht wurde. Im Normalfall werden Sie wohl eher auf frisch mit Gipsputz verschlossene Wände treffen, welche dann, insbesondere, wenn von außen auch noch Granitplatten angebracht wurden, nicht mehr „atmen“ (eigentlicht eher ausdampfen) können und in denen das Wasser immer höher steigt.

Sofern die Wände aber erkennbar feucht sind und nicht „dampf-dicht“ gemacht wurden, können Sie im Sommer, wenn im Normalfall die Wände weitestgehend getrocknet sind, entsprechende Bohrungen setzen und eine chemische Horizontalsperre – meist durch Verkieselung – initiieren. Anschließend noch die Löcher verschließen und evtl. je nach Umständen einen Sanierputz aufbringen und es herrscht für viele Jahre Ruhe.

Dach und Obergeschosse

Aus dem Katasterauszug lässt sich entnehmen, welche Bauten, Geschosse oder Räume eines Objekts Wohnraum sind und welche eben nicht. Seien Sie vorsichtig bei Objekten, die als Lager, landwirtschaftliche Gebäude etc. deklariert sind. Eine Umwandlung in Wohnraum kann zwar möglich sein, muss es aber nicht. Gute Chancen haben Sie, wenn das bspw. das EG eines Gebäudes als Wohnraum vermerkt ist und das OG als Speicher; in solchen Fällen ist eine Umwandlung nach Ausbau des Geschosses oftmals möglich.

Viele Häuser auf Mallorca sind zweigeschossig, wobei das Ober- oder Dachgeschoss oftmals nur begrenzt nutzbar ist, da die Raumhöhe unter der Dachschräge zu den Außenmauern einfach zu gering ist. Falls das Dach – wie meist – sowieso saniert werden muss, klären Sie vorab mit der zuständigen Gemeinde, ob und wie hoch Sie aufmauern dürfen. In diesem Zuge lassen Sie auch gleich einen Ringanker setzen, der dem Dach mehr Stabilität verleiht.

Die Dachsanierung selbst hat allerdings auch so ihre Tücken. Früher wurden Balken der Dimension 7 x 14 cm verwendet und ca. alle 50 cm ein Balken gesetzt. Sofern die Balken in gutem Zustand sind, ist das statisch eigentlich eine ziemlich belastbare Angelegenheit. Trotzdem werden Sie möglicherweise keine Genehmigung bekommen, auf diese Unterkonstruktion eine Außendämmung mit neuer Eindeckung zu setzen. Lediglich das Abdecken, Abdichten und neu Eindecken hat gute Chancen auf eine Genehmigung. Sobald aber auch eine Außendämmung, auf Mallorca bestehend aus einer Lage Beton oder Asphalt, einer Lage Dämmung, meiste Styropor und einer weiteren Lage Beton oder Asphalt gefolgt von den Dachziegeln, aufgebracht werden soll, muss wahrscheinlich auch die Balkenkonstruktion durch Balken der Dimension 10 x 20 cm ersetzt werden. Einschließlich der Tonplatten, die dann statt der Maraisseplatten auf die Balken gesetzt werden, kommen da allein für ein Dach bei einer Grundfläche von 90 m² schnell mal 25-30.000 € zusammen.

Aber auch der Fußboden des Dach- oder Obergeschosses muss meist angefasst werden, wenn es als Wohnraum genutzt werden soll. Die übliche Konstruktion aus Holzbalken und dünnem Maraisse ist nicht besonders tragfähig und muss für Wohnzwecke verstärkt werden. Zu diesem Zweck werden die tragenden Mauern eingeschlitzt und es wird eine Stahlbetonschicht von ca. 8 cm eingebracht.

Bewohnbarkeitbescheinigung

Laut spanischer Gesetzeslage muss beim Verkauf eines Wohnhauses eine Bewohnbarkeitsbescheinigung seitens des Verkäufers vorgelegt werden. Sofern das Haus über ein funktionierendes Bad und eine funktionierende Küche verfügt, ist die Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung aber meist kein Problem. Bestehen Sie Trotzdem auf Vorlage der Bescheinigung spätestens zum Notartermin.

Viele alte Häuser hatten ursprünglich kein Bad. Dieses wurde dann meist erst später an die Küche angebaut. Das ist zwar nicht jedermanns Geschmack, aber es ist auf Mallorca sehr verbreitet. Solange man nicht genehmigungspflichtig umbaut, ist das kein Problem und diese Konstellation genießt Bestandsschutz. Nicht zu letzt aus hygienischen Gesichtspunkten ist es heute jedoch nicht mehr zulässig, dass das Bad / WC direkt von der Küche abgeht. Falls Sie also einen größeren Umbau planen, behalten Sie also im Hinterkopf, dass das Bad / WC einen Vorraum benötigt oder verlegt werden muss.

Technik

Zum Thema Frisch- und Abwasser ist ja weiter oben schon das eine oder andere Wort gefallen. Sofern das Objekt aber nicht in den letzten Jahren saniert und modernisiert wurde, dürfen Sie davon ausgehen, dass Sie die Technik erneuern müssen.